Jelzálog felosztása a lakásnak, mi az, kockázatok, adók
A jelzálog-megállapodás magában foglalja a hitelező és a hitelfelvevő bizonyos jogainak és kötelezettségeinek felsorolását. A felek mindegyikének jogában áll a jogait és kötelezettségeit egy harmadik féllel átruházni. Ezt az eljárást hozzárendelésnek nevezzük.
Jelzálogkölcsönök hozzárendelése: miért van szükség?
A Kölcsönvevő átruházhatja az ingatlantulajdont egy harmadik félre, ugyanakkor átruházhatja a bankot a jelzálogkölcsön kölcsönzésére.
A jelzálog-tulajdonos jogait és kötelezettségeit különböző helyzetekben lehet feloldani:
- A házasság felbontása után az egyik házastárs visszautasítja a közösen megszerzett vagyonából származó részesedését, mivel a második lakásbérlő által teljesített, a tulajdonában lévő ingatlan tulajdonosa fizetett minden kifizetést.
- Sürgős ingatlan eladás. Ha a hitelfelvevőnek rövid időn belül le kell zárnia a kölcsönt és megvalósítania kell az ingatlant, akkor a megbízás szerződésével megteheti. Általában ez az eljárás kevesebb időt vesz igénybe, mint a hitel korai visszafizetése, a terhek és értékesítés megszüntetése.
- Örökölni. A hitelfelvevő halála után az örököse nemcsak az ingatlan tulajdonjogát tanítja, hanem a kölcsönszerződéssel kapcsolatos feladatokat is.
- A hitelfelvevő szándékában áll lezárni a jelzálogot, például az adósság visszafizetésének képességének hiánya miatt.
- A hitelnyújtó a kölcsönt másik jogalanyhoz rendelheti. Ez mind a jelzálog-portfólió értékesítésében, mind pedig a hitelfelvevő kötelezettségeinek elmulasztása miatt a kollektív társaságnak történő kölcsönzésében jelentkezhet.
Banki engedély
Az egyetlen eset, amikor a hitelfelvevő rendelkezhet a biztosítékkal, anélkül, hogy a bank jóváhagyását kérné, az akarat. A jelzálogkötelezett ingatlanok átruházásával kapcsolatos minden egyéb ügylet csak a hitelező engedélyével lehetséges.
Ezért, mielőtt a potenciális tulajdonos kérdésével döntene, a megfelelő alkalmazással a bankhoz kell folyamodnia. A bankok nagyon óvatosak az ilyen műveletek tekintetében, és kivételes esetekben engedélyeket adnak ki. Ha a műveletet bármilyen módon a hitelező engedélye nélkül végzik el, akkor jogában áll:
- Végezzen el egy sor tevékenységet, ami azt eredményezi, hogy az ügylet érvénytelennek minősül.
- Hívja fel a kölcsönszerződés szerinti valamennyi tartozás idő előtti visszafizetését, beleértve a jogsértés miatt kiszabott szankciókat is.
- Végezze el a biztosítékgyűjtésre vonatkozó eljárást.
Az új tulajdonos kockázatait és előnyeit
Ezen kívül egyértelmű előnye az új hitelfelvevő közel 100% -os jogi tisztaságát a lakásban.
Általában a bérleti díjak által értékesített lakás ára a piaci átlag alatt van. De meg kell találni a kölcsönszerződés alapján felhalmozódott büntetések meglétét. A bank átviheti az összes bírságot egy új hitelfelvevőre. Ha méretük jelentős, ez jelentősen csökkentheti a tranzakció nyereségességét. Általában ezeket a problémákat a bank egyéni alapon oldja meg.
A tranzakció minden előnyének első pillantásra számos kockázata van. A Bank nem köt további megállapodást az eredeti kölcsönszerződésről, de újabbat köt. Feltételei jelentősen eltérhetnek a hitelezés feltételeitől az első hitelfelvevőhöz képest. A kamatláb felemelhető, csökkenthető a hitelezés időtartama, bevezetett különféle jutalékok, amelyek hiányoztak az eredeti szerződésben. Mindez jelentősen megnöveli a jelzálog havi fizetését. A bank új biztosítási szerződések megkötését is megköveteli. Az új hitelfelvevőnek gondosan tanulmányoznia kell a szerződéseket, mivel ezek eltérhetnek a jellemzőktől.
Ha a hitelfelvevő nem fizeti vissza az adósságot, akkor a bank árverés útján értékesítheti a lakást, vagy átadhatja a jogokat egy új hitelfelvevőnek. Itt a helyzet akkor lehetséges, amikor az eredeti tulajdonos nem akar önként kilakoltatni, és be kell jelentkeznie a Belügyminisztérium szervezeteire.
A leginkább kellemetlen helyzet, amely a jelzálog átruházásakor keletkezhet, az, amikor a korábbi tulajdonos bírósághoz fordul, azzal a céllal, hogy a tranzakciót érvénytelennek tekintse. A követelést azzal magyarázhatja, hogy az ügyletet az eladó számára nyilvánvalóan veszteséges feltételek mellett végezték.
A regisztrációs eljárás
- A hitelfelvevő, aki eladni egy jelzálog lakás és "megszabadulni" a jelzálog találja a vevőt.
- Az eladó és a vevő a bankra a megbízás teljesítéséhez szükséges engedélyt kér.
- A bank ellenőrzi a potenciális hitelfelvevőt, és dönt a megbízás lehetőségéről.
- A bank és a vevő közötti kölcsön és jelzálogkölcsön.
- A tulajdonjog átruházása regisztrálva van.
- A vevő kiszámítása az eladóval történik.
- Az új hitelfelvevő visszafizeti a jelzálogot a hitelszerződés feltételei szerint.
Jogok hozzárendelése egy új épületben lévő lakáshoz
A tulajdonjogok átruházása az egyik módja, amely lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy egy megosztott építési megállapodás alapján megváltozzon. A másodlagos piacon a lakások megvásárlásával kapcsolatos különbség az, hogy az eladónak nincs tulajdonjoga az ingatlanra.
A bankok ügyelnek arra, hogy kiadják a kölcsönt, hogy vásároljon egy lakást a házban, ami nem működik. Általában csak a fejlesztők szűk listájával dolgoznak, akivel bizonyos partnermegállapodások vannak. Ezért, ha valaki egy új épületbe szeretne lakást vásárolni, érdemes megtudni, hogy melyik bank a cégfejlesztő dolgozik.
A szerződés nyilvántartásba vételének sorrendje attól függ, hogy az eredeti vevő teljes egészében vagy részben letelepedett-e a fejlesztővel. Ha a számítás teljes egészében bekövetkezett, akkor az építőipari cég engedéllyel nem rendelkezik.
A vevő számára az ilyen ingatlan megszerzésének legfőbb kockázata kapcsolódik a fejlesztőhöz. Senki sem adhat garanciát arra, hogy a házat sikeresen befejezik és üzembe helyezik, különösen az eredetileg megállapított időszakban. Így fennáll annak a kockázata, hogy lakás nélkül maradnak, de jelzáloghitel formájában. Minél nagyobb az építési munka aránya, annál kisebb a kockázata annak, hogy nem kap házat.