Az ingatlan értékének elemzése
b. A hasznosság és a költségdinamika
Az a tény, hogy a gazdasági termékek életciklusa eltér a ciklikus folyamatok klasszikus modelljétől. E modell szerint a ciklusban 3 egymást követő egymást követő szakasz van: növekedés → stabilitás → bomlás. A gazdasági jó fogyasztása (felhasználása) és létezésének életciklusa U = Umax-ban kezdődik. Ez azt jelenti, hogy a gazdasági javak növekedési üteme hiányzik, és az életciklus két szakaszból áll: stabilitás → recesszió. Vegyük észre azt is, hogy számos gazdasági előnyök a használat során nagyon korlátozott, és az életciklusa „hengerelt”, hogy pont: megszűnik fizikailag hasznosságát jelentkezik egyidejűleg U = Umax U = 0, és így általában a gazdasági haszon [ 7].
A (C) érték dinamikája meglehetősen eltérő. Természetesen időbeli változása ugyanolyan jellegű, mint a hasznosság; egymást követő csökkenése történik: U = Umax esetén C = Cmax. U = Umin esetén C = Cmin. Azokban az esetekben azonban, amikor a gazdasági előnyök kielégítően hosszú életciklusúak. van különbség az Umin és a Cmin értékeiben. Ha Umin = 0, akkor Cmin → 0 és Cmin> 0 (a felesleg nagysága elvileg nem számít). Ezt azzal magyarázza, hogy bár az ilyen előnyök hasznossága az életciklus végén teljesen kimerült, de fizikai értelemben nem tűnnek el. Néhány természetes-valódi töredék marad, amelyek számos esetben megvalósíthatók, és a jó eredeti értékének egy részét kapták # 8710; C> 0 [8]
Grafikailag az U és C dinamikája így fog kinézni:
Ábra. 1 "Hasznosság és érték dinamikája az életciklus alatt"
· T0 az életciklus kezdete, pl. - az életciklus vége, T c - az életciklus időtartama;
· A szegmens (0, t0) megfelel a gazdasági jó keletkezésének, azaz t0 ≠ 0;
· A görbe konvex alakja tükrözi a segédanyag gyorsulását;
· A szegmens (t0, tst) a stabilitás időszaka (U≈const), a szegmens (t.t.t.s.) a csökkenés időtartama.
2.4.A térbeli tényező hatása az ingatlan értékére
Területi szempontból a területi fragmentum komparatív előnyeit a központra vonatkozóan meghatározó tényező a hozzáférhetőség. Mivel a kommunikáció nem feltétlenül kötelező eleme az életaktivitásnak, az ingatlan objektum közelségének mértéke a központhoz viszonyítási tényezőként (térbeli szempontból) működik. Valódi körülmények között az elérhetőséget úgy kell érteni, mint a közlekedési hozzáférést, amelynek mértéke az a szükséges idő, amely egy adott területi helyszínről rendelkező ingatlan objektumra a központi külső határokra való áttéréshez szükséges, figyelembe véve az alapvető városi közlekedési rendszert. A közlekedési hozzáférhetőség értékelhető értékei a városi terület zónájának indokolt kritériumaként tekinthetők [9]. Az értékek intervalluma általában 30 perc. amely lehetővé teszi a zónák racionális méretét:
· 1 zóna - 0 perc (városközpont)
· 2 zóna - legfeljebb 30 perc.
· 3 zóna - 30 percen belül. legfeljebb 1 óra
· 4 zóna - 1 órától 1 óráig 30 percig.
· 5 zóna - 1 óra 30 perc. legfeljebb 2 óra
· 6 zóna - több mint 2 óra
Mivel a közlekedési lehetőségek csökkentek, növelve a városközpontba látogatásra fordított időt (az 1. zónától a 6. zónáig), az ingatlan értéke fokozatosan csökken. A Cz (i) átlag értékei grafikusan csökkenő vonalláncot képviselnek (lásd a 2. ábrát)
Ábra. 2 "Az objektum értékének függősége a közlekedési hozzáférhetőséggel kapcsolatban"
Dynamics Cz (i) miatt ugyanazt a tulajdonság egy ritkaság: egy közelítés, hogy a központ azt jelenti, hogy mi vagyunk a területen az összes kisebb területen, van egyfajta „szorította” a város a teljes terület nagysága a központ méretét. A ritkaság mércéjeként kínáljuk a Kz (i) mutatót:
Ahol Sobsch - a város mérete adminisztratív-területi határain;
ΣSz (i) - a zónák által elfoglalt terület nagysága a központ felé haladva.
Ha feltételezzük, hogy az imax = 6, akkor a K (6) = min = 1 hatodik ritka ritkaságának becslése (mivel az összes zóna teljes területe, beleértve a becsült hatodikot, egybeesik a Sobc-val). Az 5. zónára való átköltözés és a központ felé történő elmozdulás a ritkaság fokozatos növekedését és a Kz (i) értékek növekedését eredményezi. amelyek függenek a város formájától és méretétől, valamint a közlekedés elérhetőségének időzítéseitől (általában a város méretétől függően). Meg kell jegyezni, hogy:
ahol # 8710; t = a közlekedési hozzáférhetőség intervalluma (min.);
# 8710; Cz - a szomszédos övezetekben található ingatlan objektumok értékének átlagértéke.
A 3. ábra az isocos és az izokronos ingatlanok tárgyait mutatja be. funkcionális függőségek a következő típusúak:
Ahol l - az ingatlan távolsága a város geometriai központjától (km)
Ábra. 3. "Izokosta Cz és izokron tz városi ingatlanok"
A 3. ábrán a görbék alakjának elemzése alapján meg lehet jegyezni, hogy ha más tényező egyenlő, akkor a tz görbe mindig sokkal sekélyebb lesz, mint a Cz görbe. közeledik egy egyenes vonalhoz (amely egyenértékű azzal, hogy ugyanolyan sebességgel mozog a város egész területén). Kilépés a határait a központ drasztikusan csökkenti az ingatlan értékét. Ahogy megközelítjük a város határait, a tömeggyártásnak a szokásos tervek szerint kialakított tárgyai dominálnak, ami kiegyenlíti a költségkülönbségeket, és megfelel a Cz görbe sima részének.
Az isocost és az izokron nem egyeznek meg. Ez az eltérés, valamint az érték állandósága # 8710; tz és az érték változékonysága # 8710; Cz kifejezésekben (1) és (2) annak a ténynek köszönhető, hogy a hozzáadott érték az ingatlan összefüggő helyét előnyök és növekedést okoz az értéke nem határozza meg csak egy közlekedési zóna áll, és vannak más térbeli tényezők.
Ezért a közlekedés elérhetősége nem feltétlenül jelenti az egyetlen kritériumot a város területének elrendezéséhez, és maga a terület nem képviselhető "közlekedési" övezetek sorozataként.
Az egyes zónák értéke kötelező értékelést igényel. Az ilyen értékelés eredményei a városi ingatlan értékértékének szerves részét képezik.
2.5 Az ingatlan használatának jellegétől függő érték
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanhasználatot három változatban hajtják végre: az igények kielégítésére (célfogyasztás), árucikkként és jövedelemforrásként. Ezért az U és C dinamikáját kell meghatározni az utolsó két lehetőségnél [10]. Ez lényegében azt jelenti, hogy meg kell határozni a t0 és a tzh.ts. ingatlanok - áruk és ingatlanok - a jövedelemforrás.
A különlegesség az, hogy az áru lehet befejezetlen kivitelezés. Ezért a következő összefüggés tartja: t0 (g) ≤ t0 (w). (3)
Ahol t0 g) - az ingatlan életciklusának kezdete - az áru; t0 (w) - ugyanaz a tulajdonság jó.
Folyamatos érvelés, arra a következtetésre juthatunk, hogy mivel az ingatlanpiacon lévő áruk lehetnek építési telkek, akkor t0 (g) min = 0, azaz. A szélső helyzet t0 (g) az eredete. Ebben az esetben a szakasz (0, t0 (g)) fokozatosan növeli az objektum készenlétét, következésképpen az ingatlan hasznosságának növelését - az Ug terméket (a használati szint pontosan megfelel az objektum elérhetőségének fokának).
Az ingatlan használatának lehetősége jövedelemforrásként egyértelműen kötődik a gazdasági jószághoz,
Ahol t0 (i) a jövedelemforrásként használt ingatlan életciklusának kezdete;
A (3) és a (4) összefüggés azt jelenti, hogy az ingatlan árucikként való felhasználása nem később, mint jövedelemforrásként kezdődik, mint fogyasztónak (célzott fogyasztás céljára).
Megszűnik, ha az életciklusa az ingatlan használt áruként és mint bevételi forrás, valamint Ty (w) vagy előtt történik? [11] A válasz erre a kérdésre természetétől függ a hatása a szintű fogyasztói jellemzők a hatékonyság (eredményesség) a felhasználási mód . A vevő mindig megkapja a hasznosságát a dolgok, nem maga a dolog, így a termékek értékesítése (normál körülmények között az eladás) nagyon nehézzé válik, mivel a megjelenése visszafordíthatatlan változások a természetes anyag jellemzői az ingatlan (ez megfelel az alsó része a U görbe az 1. ábrán). Nem szabad figyelembe venni azt sem, hogy az ügylet szokásos feltételei az eladók versenyének jelenlétével járnak együtt: a vevő egyidejűleg nagyszámú összehasonlítható fogyasztói tulajdont kínál. Végül a döntő tényező a használat időtartamának a megvásárolt tárgy - áru jó: nincs épeszű ember nem vesz ház a házban, szinte teljesen szolgált idejüket. A fentiek fényében az ingatlan objektum elvesztése - az áru korábban érkezik, mint más célokra, azaz. a következő kapcsolat tartja:
Az ingatlan jövedelemforrásként való felhasználása mindaddig lehetséges, amíg az objektum fogyasztói tulajdonságokkal (hasznossággal) rendelkezik. A jövedelem a gazdasági tulajdonjoghoz nem tartozó gazdasági haszon lehetősége. Ezért nyilvánvaló, hogy az Uw és az Ui dinamikája ugyanaz, de tzh.ts. (i) Ez ugyanúgy igaz abban az esetben, amikor az ingatlan objektumot termelési tényezőként használják: a jövedelem az ingatlan segítségével történik, ameddig képes (fizikailag) részt venni a termelési folyamatban, azaz egészen a természeti-fizikai jellemzők szinte teljes elvesztéséig és a hasznosság kimerüléséig. A fentiek alapján lehetséges részletezni az U dinamikájának grafikáját (lásd a 4. ábrát). 4. ábra. "Az ingatlan tárgyak hasznosságának dinamikája az életciklus alatt". Vegyük szemügyre a Cg és Ci dinamikáját. Korábban azt tapasztaltuk, hogy az ágazatban (0, t0 (gw, i)) az ug növekedés szigorúan összhangban van az építési tárgy készenléti változásával. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a Cg ugyanilyen módon változik. A "befejezetlen" ár mindig tükrözi az építkezés befejezésének kockázatát. Természetesen a készenléti állapot növekedésével ez a kockázat csökken, nem lineárisan, hanem felgyorsul: a 10% -ra kész tárgyat soha nem értékesítik a teljes érték ugyanazon részére, mivel a bizonytalanság és a kockázat nagyon magas. Természetesen a készenléti fok (DRE) és a teljes költség (dc) frakció közötti sajátos kapcsolat a létesítmény méretétől és összetettségétől függ, de az építési kezdeti időszakokban a DRE> dc. Másrészt a rendelkezésre állás 90% -ával az objektumot többé nem lehet értékesíteni, mint a teljes költség ugyanazon részét. Így az építés utolsó szakaszában DRE = dc. Ci a jövedelemtermelés kezdetétől számított tőkésített jövedelmet jelöli, amely bármelyik pont az Ui görbén lehet. tg (i) -ig. Így a Ci dinamikája majdnem teljesen egybeesik az Ui dinamikájával. Az esetleges (de nem feltétlenül kötelező) finomítás az, hogy a jövedelem tényleges átvétele valamivel korábbi időpontban megszűnik, mint a t (w, i0). A lakhatás tekintetében ez a következőképpen fogalmazható meg: a lakás még mindig elég jó ahhoz, hogy önmagában élhessen (vagyis értéke ne legyen 0), de már elég nehéz ahhoz, hogy bérbe vegye (és így a ez egyenlő 0-val). A fentiek alapján a C (g, w, i) dinamikája így fog kinézni: 5. ábra. "Az ingatlan életciklusának dinamikája az életciklus alatt" 3.1. Az egyenérték értékét befolyásoló különböző tényezők kapcsolatának modellje. A fenti rendelkezések alapján az ingatlangazdaság fő problémája a következőképpen alakulhat ki: az ingatlancél értékértékének megállapítása, amely a természeti jellemzők, a térbeli környezet és a piaci környezet tényezőinek változását megfelelően tükrözi az egész életciklus során. A probléma megoldása: · A heterogén csoportok befolyásoló tényezőinek összetételének és tartalmi jellemzésének meghatározása (amelyek a tárgy fizikai-fizikai tulajdonságaira, annak térbeli környezetére és az ingatlanpiacra vonatkoznak); · A tényezők dinamikájának közzététele az idő múlásával (az ingatlan teljes élettartama alatt); · A befolyásoló tényezők értékegyenértékének mennyiségi függőségeinek megállapítása; · Objektív funkciók és hatékonysági kritériumok meghatározása. Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan objektum értékét befolyásoló tényezők közötti kölcsönhatások modelljét a 3. ábrán mutatjuk be. 6. ábra. "A különböző értéket befolyásoló különböző tényezők közötti kölcsönhatások modellje" A 6. ábrán az U tengely jelöli az ingatlan objektum lehetséges alkalmazását, a t tengely az idő, és az L-tengely az objektum térbeli jellemzői (helyszíne). Maga a tárgy tetszőleges időpontban Tc (t0, tzh.ts.) helyén van, speciális térbeli jellemzőkkel, háromféle lehetséges módon (jó, áru, jövedelemforrás) használva, és konkrét természetes-anyag tulajdonságokkal rendelkezik. Ezt tükrözi az objektum rögzítése az árnyékolt síkok által határolt területen, és meghatározza a C egyedi értékét. Az életciklus során az objektum jellemzői azonos koordinátákon belül változnak. E változások hatására egy konkrét érték is változik, ami egy bizonyos pontnak felel meg a C pályán. 4. Bibliográfia 2. Az előadások kurzusa Kulakov Yu.N. a fegyelem "Gazdaság az ingatlan" és a "Bevezetés a specialitás" [7] Ez például élelmiszerekkel történik. [8] Ez az összeg rendszerint "visszatérő anyagok költségének" [10] Az első lehetőség, természetesen, megfelel az 1. ábrának. [11] Nyilvánvaló, hogy ez nem következhet be később, mert lehetetlen értékesíteni vagy kivonni a jövedelmet olyan tárgyból, amely teljesen elvesztette hasznosságát.Kapcsolódó cikkek