Hogyan kell eladni egy lakást egy jelzálogban
Valami okból a mítosz erős, hogy lehetetlen eladni egy lakást jelzálogban. A téves vélemény okai világosak - a tulajdonjog korlátozott, és ezért a lakás szabad ártalmatlanításának joga is. De a korlátozás eltávolítható.
Engedélyezi a bank
A kölcsönzött lakás a hitelfelvevőhöz tartozik, azonban a hitel fedezetéül szolgál. A hitelfelvevő tulajdonjoga csak a hitel teljes visszafizetéséig korlátozott. Lakhatsz egy lakásban, de nem adhatod el, adományozhatod, a bank engedélye nélkül cserélheted.
Az a vélemény, hogy a bankok nem adnak ilyen engedélyt, mítosz. Itt nincs probléma, kivéve, hogy a megállapodásért a hitelösszeg mintegy 1% -át kell fizetni. Igen, vannak olyan bankok, amelyek nem tiltják, de nem hagyják jóvá az ilyen műveleteket, és minden lehetséges módon gátolják. Például a korai visszafizetés magas bírságai, az ügyfelek számára a vevő számára történő független keresési engedélyek kiadásának késedelme vagy tilalma miatt. De olyan kicsit.
A bank elutasítása a szerződés egyes feltételeihez kapcsolódhat. Például, ha egy ügyfél lakást akar eladni azon időszak alatt, amikor a lejárat előtti visszafizetésre vonatkozó moratórium hatályban van. De ez ideiglenes tilalom. Ezenkívül van egy módja annak, hogy üzletet csináljunk ebben a helyzetben, és beszélünk róla.
Általánosságban elmondható, hogy ha a bank az eladási árat (meghaladja az adósság összegét) és az ügylet egyéb tételeit, akkor nem ellenkezik.
Hogyan lehet ingatlanokat eladni a bank engedélye nélkül?
Annak engedélye nélkül, hogy a bank eladni egy lakást, bejegyzett jelzálog, ez csak akkor lehetséges, miután a teher. Ezért, ha nem akarja, hogy a bank vegyen részt a tranzakcióban, akkor vissza kell fizetnie az adósságot. Kétféleképpen lehet.
Vegyünk egy másik kölcsönt
Ha a pénzügyi források lehetővé teszik, akkor a fogyasztói hiteleket készpénzben veheti igénybe, és felhasználhatja a kapott pénzeszközöket a jelzálogkötvény egyenlegének kifizetéséhez. A lakás lesz a feltétel nélküli, és képes lesz eladni "a szokásos módon."
Találjon olyan vevőt, aki nem fél a kockázattól
Keressen egy vevőt, és ő őszintén (az átvételkor) ad pénzt az adósság kifizetésére. Ön kifizeti az üveget, eltávolítja a terhet, és a lakásban azt teszi, amit csak akar.
A legegyszerűbb lehetőség, amely felesleges idő- és pénzveszteséget takarít meg mindenfajta újra-regisztrációhoz. De nem minden vevő vállal ilyen kockázatot. Végtére is, az adósság kifizetése után az eladó megtagadhatja az ügyletet, mivel ezt a kötelezettséget semmilyen módon nem írják elő.
A lakást a bank engedélyével adják el
Kezdje meglátogatni a bankfiókot. Konzultáljon a jelzálogkölcsönzővel. Készülj fel a "megkérdőjelezés" témájára a "Miért döntöttél el eladni?". Ha a bank beleegyezik, akkor lehetséges, hogy ő maga kínálja az optimális rendszert az értékesítéshez.
Ezután be kell írnia a nyilatkozatot a banknak, írásbeli engedélyt adott ki. Miután megkapta a választ, közölje a bankkal a tranzakció összes feltételét: a tranzakció időpontját és helyét, az ingatlanügynökség adatai (ha az ügyletet a részvételével végzik), az adósságok kifizetésének módja stb.
Miután megvizsgálta a kapott információkat, a bank módosíthatja vagy kiegészítheti magát. Egyet kell értenem.
A bank részvétele nélkül az ügyletben
Minden magad csinálsz. Keressen egy vevőt, megbeszélje a feltételeket, egyetért és a következőképpen jár el:
- Ön a bankfiókhoz fordul, és megtudja, hogy mekkora az adósságállomány egyenlege. Kérj meg egy igazolást (vagy nyilatkozatot), amelyben azt mondja, mennyit fizet. A vevőnek meg kell győződnie arról, hogy nem hazudott, és felhívta az adósság összegét.
- Vegye le a vevővel egy előzetes értékesítési szerződést (a közjegyzői megbízásban).
- Kapsz egy kis pénzt a vevőtől az adósság megfizetésére. A vevő által a bankcellába helyezett összeget.
- A vevőtől kapott pénzeszközökről törölje a kölcsönt. Vagy a vevő maga is megteheti. Hogyan rendezzék. Előnyös, ha a vevő külön fizet. A fizetési bizonylatot a nevében adják ki, és ez bizonyítékul szolgál arra, hogy ő fizette vissza a kölcsönt.
- A bank kiadja a terhelés megszüntetésére vonatkozó dokumentumokat - a jelzálogot, az adósságok hiányának igazolását.
- Menj a regisztrációs kamrába, és távolítsd el a terhelést. Az eljárás körülbelül egy hónapig tart.
- A "teljes" tulajdonlás megszerzése után járjon el a vevővel a közjegyzőhöz, és adjon ki egy adásvételi szerződést. A tulajdonjog és a szerződés átruházását a regisztrációs szolgáltatás regisztrálja. Ezután kapja meg az összeget.
Találsz egy vevőt, és egyetértesz vele, de a bank bevonja az üzletet, amelyért megbízást vállal. Az algoritmus a következő:
- A bank két széfet nyit. A bérleti díjért jutalékot vállal. Miért vannak cellák, nem pénzt? Sokkal olcsóbb. Alternatív megoldásként letétet is nyithat.
- A vevő két részre osztja a pénzt, és különböző cellákba helyezi őket. Az első cellában lévő pénz mennyisége megegyezik a jelzálog egyenlegével. A második - a különbség a költség a lakás és a mérleg a hitel. Az eladói cellához való hozzáférés feltétele egy regisztrált vásárlási szerződés és a lakás tulajdonjogának vásárlói igazolása. Ha a tranzakció nem megy végbe, a vevő képes lesz visszavonni pénzét.
- Miután pénzbe helyezte a pénzt a cellákba, a bank egy csomagot küld a regisztrációs kamarába, hogy eltávolítsa a terhelést.
- A terhek eltávolítása után a közjegyzővel egy vételi és eladási ügyletet kötnek. Fontos árnyalat: a közjegyző általában bankot választ.
- A szerződést és a tulajdonjogi igazolást a regisztrációs szolgáltatás regisztrálja.
Ön maga nem adja el a lakást, hanem jelzálogot ad neki. Az ingatlan továbbra is biztosíték. A kölcsönszerződés újbóli kiadására kerül sor egy új hitelfelvevő - egy olyan vevő számára, aki vállalja a hitelkötelezettségeket, és a ház új tulajdonosává válik.
Ez akkor lehetséges, ha a vevő hitelfelvevőként gondoskodik a bankról. Vagyis a vevőnek be kell nyújtania a megfelelő dokumentumcsomagot (beleértve a jövedelemkimutatásokat). Ugyanakkor nincs semmi garancia arra, hogy a vevő azonos feltételek mellett jelzálogot kap. A bank a megállapodással kötött jelenlegi tarifákat alkalmazhatja, magasabb, mint a több évvel ezelőtt.
Az eladó megkapja a különbséget a lakás költsége és a hitelállomány egyenlege között, de a bank nem vesz részt a műveletben.
Jelzálog a jelzálogban
A vevő ezt a kölcsönt is felhasználhatja egy másik jelzálog által terhelt lakás megvásárlására. Ugyanakkor a banknál és a másikban is jóváírható. Ha kölcsönt készít egy másik bankban, az utóbbi meg tudja finomítani az adósságát a pénzügyi intézményben. Kétséges és kellemetlen rendszer.
Az életkörülmények javítása
Ebben az esetben a lakás eladni vásárolni drágább és kényelmes ház. Ha nincs probléma a jelenlegi hitel, a bank jóváhagyhat egy új kölcsönt más házak vásárlására. A meglévő lakás eladó, és a pénz egy új adósság részleges kifizetéséhez vezet.
Kockázatok és nehézségek
Az eladó nyeresége kétséges, mivel a jelzálogban lévő apartmanokat kedvezményes áron kell értékesíteni. Az üzletkötési folyamat hosszú és bonyolult, a számításokat többnyire készpénzben végzik, és ez meggátolja a vásárlókat. Csak akkor vonzódnak hozzá, ha 5-10% -kal alacsonyabb árat kínálnak a piaci árak alatt.
Az ügylet költsége mindig magasabb, mint egy olyan lakás értékesítése, amely nem terheli meg a kölcsönt. Általában az eladó fizeti a dokumentumok elkészítését, és a vevőt - a tranzakció feldolgozását. Az ingatlanügynökök - ha szolgáltatásait használja - nagyobb jutalékot fognak vállalni a tranzakció bonyolultságára.
Ha a hitel tárgya építés alatt áll. meg kell kérnie a fejlesztőtől a szerződés megújítására vonatkozó engedélyt, és ez szintén pénzért jár. Engedély kerül át a bankba.
Eladhat egy lakást jelzálogban. Mindazonáltal legyen felkészülve arra, hogy hosszú és drága lesz. Az értékesítési algoritmusok egyszerűek, de a gyakorlatban minden egyes elem idegesítővé válik. Nos, az ingatlanokkal és jelzáloggal nem járó ügyletek időt és türelmet igényelnek, és regisztrált kölcsönök - még inkább. Ha biztos benne, hogy megéri, ne adja fel ezt az ötletet.
Ügyeljen arra, hogy: