A hitel biztosításának alapja
Az ügyfél tulajdonának ígérete az egyik leggyakoribb formája
biztosítva a bankhitelek visszafizetését. A tulajdon záloga formalizált
két fél által aláírt zálogjog, amely megerősíti a jogot
a hitelező abban az esetben, ha nem teljesíti a hitelfelvevő fizetési kötelezettségét
a zálogjog értékének a követelések kedvezményes kielégítése.
A zálogjog akkor jelentkezik, amikor a hiteligénylést tekintik
a kölcsönszerződés megkötésének feltétele. Az egész idõszakot kísérik
hitel felhasználásával. Valódi fellebbezés a zálogjog végrehajtásához
a hitelmozgás végső szakaszában keletkezik - a kölcsön visszafizetése - és csak bizonyos esetekben, amikor az ügyfél nem tudja visszafizetni a kölcsönből származó bevételt.
A banki gyakorlatban a zálogjog nyilvántartásba vételére és realizálására vonatkozó műveleteket fedezeti ügyleteknek hívják. A haszonbérügyletek hitelszerződések származékai, és garantálják a kölcsön időben történő és teljes visszafizetését.
Az ügyfél vagyonának vagy tulajdonosi jogainak biztonsága alapján kibocsátott kölcsönök,
Amint az az 1. ábrából látható, a központi hely a biztosíték jogi tartalmában
mechanizmus a jelzáloggal kapcsolatos tulajdon tulajdonjellege, birtoklása, ártalmatlanítása és felhasználása. [1]
1. ábra - A biztosíték mechanizmusának szerkezete
Oroszországban a zálogjog mechanizmusának jogalapját a "Megígérésről" szóló törvény határozza meg,
amelynek megfelelően [2]:
a) a jelzáloggal fedezett ingatlan tulajdonjoga a hitelfelvevőhöz tartozik;
b) a zálogjog tulajdonosa a hitelfelvevő közvetlen és közvetett tulajdonában állhat
c) a záloghoz csatolni lehet a zálogjogosult tételeket
céljának megfelelően.
A fedezeti mechanizmus végrehajtásának főbb fázisai a következők:
• a tárgyak és a biztosítékok típusa;
• zálogtárgyak értékelése;
• zálogjogi szerződés megfogalmazása és végrehajtása;
• a kizárási eljárás.
Az ígéret tárgya lehet dolgok, értékpapírok, egyéb tulajdon és
tulajdonjogok. Ugyanakkor a tulajdonhoz való tartozásnak a biztosíték tárgyához való tartozásának két kritériumnak kell megfelelnie: az elfogadhatóság és a megfelelőség.
Az anyagtól és anyagtól függően ígéretes tételek
a következő csoportokra oszthatók:
1. Az ügyfél vagyonának követelése:
• leltári tételek záloga:
a) nyersanyagok, anyagok, félkész termékek ígérete;
b) áruk és késztermékek záloga;
c) devizaértékek (készpénz valuta), aranyáruk, ékszerek,
művészet és régiségek;
d) egyéb anyagi eszközök ígérete;
• értékpapírok ígérete, beleértve a váltókat;
• ugyanazon bank betétei;
• Jelzálog (ingatlan jelzálog).
2. A tulajdonjogok követelése:
• a bérlő joga;
• a megrendelő szerződés szerinti joga;
• a jutalékügynöknek a jutalékszerződés alapján fennálló joga.
Az elfogadhatóság kritériuma tükrözi az ígéret tárgyának minőségi bizonyosságát, az elegendőségi kritérium mennyiségi.
Általános követelmények a biztosítéktársak minőségi oldalára, függetlenül azoktól
anyag-anyag tartalom, a következőkre csökken.
1. A zálogjog alanyai a hitelfelvevő (mortgagor) tagjai közé tartoznak, vagy teljes gazdasági joghatóságuk alá tartoznak.
2. A zálogtény alanyainak pénzbeli értékkel kell rendelkezniük.
3. A zálog alanyai legyenek folyékonyak.
A biztosíték mennyiségi bizonyosságára vonatkozó általános követelmények a zálogtárgy értékének feleslege a zálogkötelezettnek a zálogjoggal szemben fennálló alapvető kötelezettségéhez képest.
A minőségi és mennyiségi bizonyosságra vonatkozó egyedi követelmények
a biztosíték típusától és a kísérő kockázattól függ
megfelelő biztosítékokkal.
Az anyagi javak elfogadhatóságát egy értékpapír tekintetében kétszer határozza meg
• a hitelező képes figyelemmel kísérni biztonságukat.
Az árutőzsdei vagyon minősége: gyorsaság
a végrehajtás, a relatív árstabilitás, a biztosítási lehetőség,
E tekintetben a zálogjogok biztonságának biztosítására a legmegbízhatóbb mód az átutalás a hitelezőre, azaz a hitelezőre. a bankhoz. Ebben az esetben a hitelfelvevő továbbra is a zálogjog tulajdonosa, közvetett birtoklással.
Ez a típusú zálog neve jelzálog. A hitelező megszerzi
a zálogjog használatának joga. Ugyanakkor átadják neki, hogy megfelelően tartsák fenn és tartsák fenn a jelzálog tárgyát, vállalják a veszteségért és károkért való felelősséget.
Ha a banknak nincs raktárhelyisége, akkor az ilyen típusú biztosíték a
az árutermelési értékek korlátozottak. Mivel a jelzálog alanyai cselekedhetnek: valutaértékek, nemesfémek, műalkotások, ékszerek. Mivel ebben az esetben a hitelfelvevőnek nincs joga
használja a zálogjogosult értékeket, az ilyen típusú biztosítékot szilárdnak nevezik
A fedezet legáltalánosabb típusa a forgalomban lévő áruk ígérete és az áruk feldolgozásának záloga. Ebben az esetben a jelzálogkötő nemcsak közvetlenül rendelkezik a zálogjoggal, hanem költeni is.
A forgalomban lévő áruk ígérete jelenleg a gyakorlatban érvényes
hazai és külföldi bankok a kereskedelmi szervezeteknek nyújtott hitelekhez.
A kereskedelmi szervezeteknek folyamatosan a
eladásra. Ez a garancia csak a valóságra terjed ki
meglévő készlet. A forgalomban lévő áruk záloga tartalmának közelében a feldolgozás alatt álló áruk záloga. Ezt ipari vállalatoknak nyújtott kölcsönökben használják fel, különös tekintettel a mezőgazdasági nyersanyagok feldolgozására.
Az ilyen típusú biztosíték egyik jellemzője a hitelfelvevőnek a biztosíték tárgyát képező nyersanyagok és anyagok használatához való jogának a felhasználása, és késztermékekkel való helyettesítésük.
Így az anyagi értékek különféle ígéretei rendelkeznek
egyenlőtlen hiteltörlesztési garancia. A legeredményesebb garancia a jelzálog. A fennmaradó biztosítékfajok feltételes hitel visszafizetési garanciák. Ezért a külföldi kereskedelmi bankok gyakorlatában ezeket a biztosítékokat olyan ügyfelekre alkalmazzák, akik sikeresnek bizonyultak.
Mivel a piacgazdaságban az áruk eladásával való konjunktúra képes
operatív változás, ez a rendelkezés meghatározza az "elegendő"
zálogjog tárgya. A lombard hitelek kibocsátásával kapcsolatban
a hitel maximális összege általában nem haladja meg a biztosíték értékének 85% -át. Ez a különbség további garanciát jelent a bank számára a hitel visszafizetésére, előre nem látható körülmények esetén.
Mindazonáltal minden egyedi esetben egyéni különbözetet kell meghatározni,
figyelembe véve a kölcsönügylet kockázatát.
Amellett, hogy a leltár, a külföldi és a hazai
A gyakorlatban a bankok záloghiteleket bocsátanak ki az értékpapír-biztonságra.
Az értékpapírok minőségének kritériuma, a fedezetek elfogadhatósága szempontjából,
szolgálja: a gyors végrehajtás és a kibocsátó pénzügyi helyzete
oldalon. Ebben a tekintetben a külföldi és a hazai gyakorlatban a legmagasabb minõségû minõsítés gyors és gyors
forgalom. Hitelek kibocsátása során a maximális hitelösszeg elérheti az értékpapírköltségek 95% -át. Ha fedezetként más értékpapírokat (például cégek által kibocsátott részvényeket) használ, akkor a kölcsön összege piaci árának 80-85% -át teszi ki. [4]
A váltók magukban foglalják a váltót is. A fő követelmény a
a kereskedelmi számlák, mint ígéret tárgya, kötelesek tükrözni a valódi árutőzsdei ügyletet. A több országra szóló váltósorral biztosított hitel maximális összege a biztosítékköltségek 75-90% -a. [4]
A biztonsági jog kiterjeszthető a betéti betétekre,
ugyanabban a bankban található, amely kiadja a kölcsönt. Az ilyen hozzájárulások, mint általában, célzott felhasználást igényelnek. Ha a bank a folyó termelési igényekért kölcsönként fogadja a kölcsönt, akkor a gazdálkodó fedezett betéteket a megfelelő összegben biztosítékként használhat fel. Ha a kölcsön késik a bevétel miatt, akkor a bank biztosítja a kölcsön visszafizetését a betét rovására.
Az aggregált vagy összesített gazdálkodónak történő kölcsönzés megkövetelheti
vegyes biztosíték használata, beleértve a raktárban lévő árukat, értékes
papír, számlák. Ebben az esetben a vegyes összetett elemekre vonatkozó követelmények
a zálogjog ugyanaz, mint a fent leírt. A maximális hitelösszeg nem haladhatja meg a biztosítékként felajánlott biztosíték teljes értékének 75% -át.
A biztosíték használatának néhány jellemzője a jelzáloghitelek kibocsátásakor áll rendelkezésre, amelyek széles körben elterjedtek a világ banki gyakorlatában. Ebben az esetben az ilyen típusú biztosíték jelzálogként jelenik meg. Ha az ingatlan közös tulajdonban van, a jelzálogot csak akkor lehet megállapítani, ha az összes tulajdonos írásbeli beleegyezése van.
A jelzáloggal jellemezhető a következő jellemzők: az ingatlanok kezelése
az adós; az adós önálló jövedelemszerzési képességét,
az Ipo-sai alanyok használatából kapott; a megszerzés lehetőségét
a jelzáloghitelek egy és ugyanazon ingatlanának biztonsága érdekében; a földtulajdonban lévő betét kötelező nyilvántartása, amelyet a jelzálog tárgyának helyén tartanak; a pledgee általi ellenőrzés egyszerűsége a pre-meta biztosíték biztonsága érdekében.
A biztosíték mechanizmusának egy másik eleme a biztosíték értékelése.
A nemzetközi gyakorlat ebben a kérdésben kidolgozta a következő főbb rendelkezéseket:
1. A biztosíték tételek többségét piaci értéken értékelik.
2. Az elfogadott biztosítékokat rendszeresen át kell értékelni annak érdekében, hogy fedezzék azokat
hitelkockázat bármikor.
3. A biztosíték értékének értékelését szakembereknek kell elvégeznie
4. Műalkotások, régiségek stb. Eredetisége és értéke meg kell erősíteni.
5. A készletek biztosítékaként történő felhasználás esetén
költségének tartalmaznia kell az időszakos értékelések költségeit
különösen független szakértők bevonásával.
6. A biztosítékok értékelése során különös figyelmet kell fordítani a helyesre
a felszámolási érték meghatározása és az ingatlan értékesítésének költségei.
Az ingatlanok kényszerértékesítésével kapcsolatos kölcsön hitelességének realisztikus szintje meghatározható, ha a szabadpiaci árból le kell vonni a következőket:
· Végrehajtási költségek;
· Kényszerértékesítés;
· A tulajdonhoz kapcsolódó elsőbbségi követelések értéke;
· A bírósági költségek kifizetése.
És ha levonja a nettó valós értéket:
· A szükséges biztonsági ráhagyás (a kockázattól függően);
· Az ingatlan valós értéke, amely a megtérülés biztonsága
7. A leginkább felelős, összetett és időigényes az ingatlan értékbecslése.
A legfontosabb eleme a biztosíték mechanizmus előkészítése és végrehajtása a szerződés zálogjog, amely tükrözi a teljes körű egyszeri kapcsolat a felek szerint a záloga tulajdon vagy tulajdoni jogokat.
A zálogjogi szerződés formáját az alábbi követelmények szabják meg.
• A zálogjogi megállapodást írásban kell megtenni.
• A jelzálogkötés kötelezően közjegyzői.
• A jelzálogkölcsön szerződésköteles az önkormányzati szerveknél
• Az állami tulajdonú jelzálogszerződés akkor tekinthető érvényesnek, ha azt az Állami Vagyonvédelmi Bizottság helyi szervezete engedélyezi. A zálogjog-megállapodás tartalma a következő követelményeket írja elő:
1. A követelés tartalmának tükrözése a zálogjoggal, annak összegével és időtartamával
teljesítményt. Ha az ígéret a
hitelszerződés, a zálogkötési szerződés jelzi, hogy ki az
hitelező és a hitelfelvevő: a kölcsön összege és az esedékes kamat; idő
hitel és kamatfizetés visszafizetése.
2. A zálogjog összetétele és értéke.
3. A zálogjog típusa, amely tükrözi a jelzálogjog tulajdonlását és elidegenítésének módját.
4. A felek jogai és kötelezettségei a biztosítéktípusok tekintetében.
5. A szerződés feltételeinek való megfelelés ellenőrzésének szervezeti formái.
A Bank az ingatlanbiztosításra vonatkozó kölcsön esetén biztosítja annak biztosítását
a visszafizetésnek szisztematikusan ellenőriznie kell, hogy a kölcsön összege megfelel-e a zálogjogosult értékeknek, figyelembe véve az értékek realizálásakor bekövetkező veszteség mértékét.
A hitelbiztosítás ellenőrzésének közelítő sémája a következő lehet, mln. Rub. [1]:
2. A zálogkötelezett értékek értéke ugyanazon a napon
a 700-as hitelfelvevő adatai alapján
3. A bank által megállapított árrés, figyelembe véve a veszteség esetleges kockázatát a zálogkötelezett értékének 30% -os értékesítése során,
4. A zálogba vett értékek reálértéke 700 - (a 30% -a 700) = 490
5. Többlet (+), (-) biztonság hiánya 520-490 = 30
A biztonsági jog és a zálogjog végrehajtásának utolsó lépése
a kizárási eljárás. A kezelés oka
a jelzálogjog vagy a tulajdonjogok kizárása
a hitelfelvevő kötelezettségei teljesítésének elmulasztása.
A hitelezőnek a zálogjog általi kizárására vonatkozó jogának kifejezése
ingatlan lehet:
a) a kötelezettség teljesítési ideje lejártának időpontja;
b) a kölcsön futamideje plusz türelmi idő.
Az orosz jog szerint a hitelező követelései a bírósági határozattal teljesülnek a zálogjog tulajdonának értékéből. Megfelelnek a jelzálog rovására a jelzáloggal terhelt ház Villa hosszabbítható tulajdon nélkül, hogy bírósághoz lehet a helyzet, ha a jelzálog és a zálogkötelezett közötti közjegyző aláírása Udo-stoverennoe megállapodás után már az oka kizárás a biztosíték. Ha azonban egy személy jogait egyidejűleg megsértik, a bíróság az adott személy felszólításánál elismerheti az érvénytelen megállapodást.
A bíróság döntése alapján a zálogjog ingatlanát nyilvánosan realizálja
kereskedés. A zálogtárgy ingatlanának kezdeti eladási árát bírósági határozat határozza meg. Ha a kapott összeget az eladás a jelzáloggal terhelt ingatlan, bo-proc eed találkozik hitelezők követeléseinek, a fennmaradó összeget átvisszük a zálogkötelezett, és ha nem elegendő a követelések a zálogjogosult, a hiányzó összeget teljesül általános jelleggel.
Általában véve a fedezetet a megtérülés biztosításának egyik formájaként tekintik
jóvá kell hagyni, hangsúlyozni kell, hogy az ilyen garancia törvényesen keletkezik
a hitelezőnek a hitelfelvevő ingatlan vagyoni vagyoni Ez jogbiztonságot teremt a hitelező érdekében.
Gazdaságilag a biztosítékot a biztosíték fedezetével biztosítják,
először a zálogjog tárgyát képező konkrét értékeket és jogokat;
másrészt az ügyfél közös tulajdonsága, és néha több ember is.
Így a biztonsági jog hatékonyságát nemcsak a hitelező érdekeinek jogi védelme, a biztosíték minősége, hanem a hitelfelvevő általános pénzügyi állapota is meghatározza.
Figyelembe véve ezeket a tényezőket, a külföldi gyakorlatban elvégzik a minőségértékelést
fogadja el a hitel visszafizetésének biztosításának egyik formáját.
Ugyanakkor a biztosítékok minőségére vonatkozó kritériumok a következők:
a) a zálogtárgy értékének és a hitel összegének aránya;
b) a zálogtárgy likviditása;
c) a bank azon képességét, hogy gyakorolhatja a zálogjog ellenőrzését.