Hogyan kell végrehajtani a jelzáloggal terhelt ingatlan - fúziók és felvásárlások

Hogyan kell végrehajtani a jelzáloggal terhelt ingatlan, valamint hitelezők követeléseit értékének a jelzáloggal terhelt ingatlan és értékesítik.

Úgy tűnik, hogy már mindent rögzített orosz jogszabályok, hogy megakadályozzák a jogosult számára kielégítően igényét a értéke a jelzáloggal terhelt ingatlan a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan annak végrehajtását.

Összhangban a Ptk az Orosz Föderáció (a továbbiakban - a polgári törvénykönyv) a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan végezhetjük mind a bíróság, és ezen kívül a bírósági eljárásban.
A legtöbb esetben a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan nem feltétlenül történik a bíróságokon.
Az új törvény változásokat vezetett be az eljárás a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan. Elhagyta a lehetőséget mind a bírósági és bíróságon kívüli kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan, hanem egy bizonyos mértékig megváltoztatta a felsorolja azokat az eseteket a művészetben. 349 a polgári törvénykönyv, ha a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan csak akkor lehetséges bírósági végzés:
A szerződés megkötésének zálogjog tulajdon egyéni szükséges hozzájárulás vagy engedélyével más személy vagy szervezet;
a biztosíték ingatlan jelentős történelmi, művészeti és egyéb kulturális értéket a társadalom számára;
pledgor hiányzik, és hollétéről nem lehet;
a biztosíték lakáscélú helyiségek tulajdonosa egy fizikai személyek;
a zálogjog megállapodás vagy egyéb megállapodás a pledgor és a zálogjogosult nincs telepítve kizárás ígéretet ingóság vagy az előírt módon a felek kizárás lehetetlen;
törvény létrehozza más esetekben.
A régi verzió a Ptk tartalmazza azt a lehetőséget, hogy késleltesse a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan esetén az adós elismerte, megsértve a biztosított kötelezettség csekély, és a méretbeli követelmények a jelzálog- eredményeként, ez nyilvánvalóan aránytalan a biztosíték értékének. Egyenlőtlenség bíróság megállapította, hogy minden egyes esetben.
Az új törvény elhagyta a lehetőségét, hogy elhalasztja a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan annak különbség azonban, állítsa be a paramétereket, amelyek határozza meg ez a különbség.
Az új verzió az Art. 348 A polgári törvénykönyv:
„Végrehajtás nem megengedett, ha ismerte adós általi megsértése a biztosított kötelezettség kiskorú és a méretbeli követelmények a jelzálog nyilvánvalóan aránytalan értékének a jelzáloggal terhelt ingatlan. Ellenkező bizonyításáig azt feltételezzük, hogy megsértette a biztonságos kötelezettség csekély, és a méret a követelések a zálogjogosult nyilvánvalóan aránytalan értékét a nyújtott biztosíték hogy mindkét alábbi feltétel teljesül:
1) összegét rendezetlen kötelezettségek kevesebb, mint öt százaléka a fedezet összegét értékelés alapján a zálogjog megállapodás;
2) a késés időtartamának a kötelezettség teljesítésének biztosítékául zálogjog kevesebb, mint három hónap. "
Így az új törvény miatt jogi rendelkezések konkrétabb.
Az új törvény hozzáadjuk a következő kötelező lépés a kizárás a jelzáloggal terhelt ingatlan esetén a kizárás a jelzáloggal terhelt ingóság nélkül hajtjuk végre, hogy bírósághoz forduljanak (peren), a zálogjogosult értesítést küld a pledgor korai visszavétele fedezet. A végrehajtás a felajánlott ingóság nincs engedélyezve a lejárat előtt 10 napon belül megkapta a közlemény által pledgor vagy 45 napon a zálogkötelezett vagy szervező kereskedési ilyen értesítést a pledgor, amelyik korábban.
A régi verzió a Ptk nem tartalmaz közlési kötelezettség kezdete kizárás a biztosíték.

Kizárás eladó

Egészen a közelmúltig, a megvalósítása a biztosíték § szerint. 350 A polgári törvénykönyv csak akkor került sor nyilvános ajánlattételt.

Ez a jogi követelmény az volt, ellentétben a jelenlegi gyakorlat a fejlett országokban, ahol a végrehajtás a jelzáloggal terhelt ingatlan nem feltétlenül végzi nyilvános árverésen.
Így szerint az angol jog, a pillanat, az eljárás és az eseteket, amelyekben a hitelező megkövetelheti az adós fizetni az összeget, és ennek megfelelően kell eljárni a szoftver, attól függően, hogy meg van írva a szerződésben.
Szerint angol jog, az esemény a főkötelezettség másként nem rendelkezik, a szerződésben, a hitelező az alábbi főbb lehetőségek:
kizárás (vagyonátruházási a hitelező).

A kizárás a fordítás a fedezet az adós a hitelező. Ha olyan szoftvert hozott létre, meghatározzák azt, hogy az adós jogosult a tulajdonhoz való jogot vissza, miután az adós fő kötelezettsége. Ez a jog az adós az úgynevezett „tőke megváltás”. Kizárás megállítani ezt a jogot (Re Farnol Eades Ervine Co. [1915] 1 Ch 22 24). Amikor kizárás a hitelező lesz az abszolút tulajdonos az ingatlan és a kötelezett bármely későbbi hitelezők elveszítik jogokat, illetve amelyek tekintetében az ilyen tulajdonság. Mivel az átadása az ingatlan a hitelező az adós megszűnik által előírt főkötelezettség;
birtoklása (neve a tulajdonjog a hitelezőnek).

Rendelkezés a tulajdonjog a hitelező volt különösen fontos az, hogy a föld terhelik. Ebben az esetben az a személy, aki már részesült teherrel kapott a földtulajdon és a jogot, hogy összegyűjtse bérleti díjak. Alternatív jönne a föld magát, és kifizeti a megfelelő bérleti díjak azokat jóváírja tekintetében a biztosított adósság.

Bár megadásának a tulajdonosi jog hitelező széleskörű jogosítványokkal hasonló jogait az adós, akkor nincs joga abszolút tulajdonosi - eladni az ingatlant, vagy hozzon létre érdeklődés kapcsolatban az ingatlan.
Jelenleg a gyakorlatban a tervezési tulajdonjoga a hitelező nem használják túl gyakran, mert a hitelező általában inkább folytathatja az eladást az ingatlan;
az ingatlan eladása.

Angol jog (Art. Art. 101. és 103. törvény tulajdon (törvény Property Act. 1925)) a hitelezőt feljogosítják az ilyen biztosíték jelzálog vagy a díj, amelyet díszített tettel, hogy eladja a biztosíték. Az eladó végezhető magán- és az árverésen, anélkül, hogy menjen a bíróságra. Ott kell jegyezni az alábbi feltételekkel: késleltetett kifizetések fő legalább 3 hónap; késedelmi kamat kifizetések több mint 2 hónap; az adós megsértette egyéb rendelkezései a megállapodás biztosítja.
Szerződés felek kizárhatják az ilyen korlátozások és annak megállapítására, hogy az ingatlan eladása is bármikor lehetséges, miután a hitelfelvevő alapértelmezett.

Az ingatlan eladása végezhetjük akár közvetlenül hitelező, és egy speciális vezérlő (vevő, adminisztrátor, stb), amely lehet rendelni, ideértve a bíróságokon.
Mint megjegyezte, az orosz jog, egészen a közelmúltig nem volt lehetőség a hitelezők, hanem eladni a jelzáloggal terhelt ingatlan nyilvános ajánlattétel, amelyik legalább két hónapig. Ugyanakkor az új törvény javasolt a következő lehetőségre.
Törvény értelmében a kizárás a jelzáloggal terhelt ingóság nélkül megy a bíróságra (bíróságon kívüli) a megvalósítása a biztosíték lehet végezni nem csak a árverésen eladásra. Ilyen lehetőséget kell biztosítani a szerződés a felek között. Ebben az esetben a szerződés felek a jogot, hogy a következő:
A kapott biztosíték kizárás;
jelzálog adja a fedezetet egy harmadik fél nélkül pályáztatás, többek között az eladás a felajánlott ingóság alatt a jutalék között kötött megállapodás a jelzálog és a Bizottságot, levonását a bevétel biztosította a záloga.
A törvény létrehozta bizonyos garanciákat a végrehajtása a zálogkötelezett jelzálogjog ingó vagyon kívül kereskedés:
Egy ilyen lehetőséget kell biztosítani a szerződésben a felek között;
végrehajtására kerüljön sor piaci áron;
Az összeg nagyságát a jutalék, amit kifizetett összeg a jelzáloggal terhelt ingatlan törvény által tiltott
Bizonyos esetekben szükség kötelező bevonása az értékelő;
bizonyos esetekben, az ingatlan kell végrehajtani csak aukciókon.
A kezdeti eladási ára a jelzáloggal terhelt ingatlan, amellyel a licitálás kezdődik, határozza meg a döntést a bíróság a kizárás esetben a bíróságokon vagy a felek megállapodása a zálogjogosult és a pledgor más esetekben.

Fontos, hogy a törvény is változott a sorrendben hitelezői igények esetén az adós csődje. Az új törvény értelmében eladásából származó bevétel a fedezet nem teljesen át a hitelező, és szét egy bizonyos aránya hitelezők az első és a második prioritás a visszafizetés az eljárási költségeket, díjazásának költségeit választottbírósági irányító és kifizető a szolgáltatás érintett személyek felszámoló érvényesítése érdekében feladatai. Csak akkor, ha a hitelezők első és a második szakaszban, valamint választott vezetők nem használja arányuk az összeg az eladott ingatlanok, olyan arányban vannak felsorolva hitelező, akinek elkötelezettsége volt biztosított a fogadalmat.

Érdeklődjön a befektető, aki fedezetül biztonság alapértelmezés szerint az alábbi főbb pontokat:
rendelkezés lenne érvényes, beleértve a fizetésképtelenség esetén az adós;
szoftver nyújt előnyt a többi hitelező;
A biztosíték hasznosítás lehet elérni gyorsan és hatékonyan.
Így lehetősége hatékony összegyűjtését a biztosíték egyik legfontosabb eleme, hogy a biztonságot a hitelező.
Egészen a közelmúltig, a behajtási eljárás az orosz törvény meglehetősen nehézkes meg az eljárások, és lehet egy hosszú idő, amely szükséges a végrehajtásához szankciókat.
Volt-e ilyen igény gyakran nehéz és hosszadalmas eljárás, hogy megvédje érdekeit az adós és más hitelezők az adós?
Valószínűleg, egy ilyen bonyolult eljárásra van szükség minden esetben, különösen ez hátrányosan érinti azokat a jogokat, mind a hitelező és az adós jelenlétében az ingatlan, ami drasztikusan változtatni az értékét.
A jogalkotó megpróbálta megváltoztatni a jelenlegi gyakorlat végrehajtás fedezet, különösen, hogy bővítse a lehetőségeket az eladás a jelzáloggal terhelt ingatlan ajánlatot. Ez vitathatatlan előnye, hogy a törvény.
Ugyanakkor, és mi változott egyes rendelkezései, amelyek ronthatják a helyzetet a hitelező, akinek kötelessége biztosított zálogjog (a további feladatokat, ha peren kívüli végrehajtás, a megoszlása ​​a kapott pénzeszközök csőd esetén az adós).
Azt reméljük, hogy a hitelező, a gyakorlatban az új törvény előnyeit ellensúlyozzák a hátránya.

A.Yu.Burkova
K. Yu. n. Kereskedelmi banki alkalmazott