kiadó iroda
Keresés office lehet több irányba források:
Különböző cégek vesznek részt a különböző tevékenységek, így szükség van a különböző hivatalok. A mérete, alakja, földrajzi elhelyezkedés, irodai költségek függ a fajta tevékenységet a cég. Ezért először is meg kell határozni, hogy milyen típusú a jövő irodája.
A kezdők, üzlet kiadó iroda előnyös beszerzés, mint kiadó iroda nem igényel jelentős beruházást az elején. Gyakrabban elején a keresési iroda vezetők és az újonnan létrehozott cégek gondolni a mérete, úgyhogy nem volt tágas és kényelmes dolgozni. Elhelyezkedés, persze, mindenki szeretne találni egy iroda a város központjában vagy annak közelében a ház. És az egyik eleme egy új iroda fiatal társaság - a biztonságot. Ez minden tekintetben a többség úgy dönt, maga az irodák osztály „A”. Azonban ez a hivatal hamarosan megszűnik, hogy kérem, mivel az alapok áramló folyó a lakbér és a fizetési otthoni használatra szánt üzleti központok. Az induló vállalkozások átéget, anélkül, hogy fizetni a számlákat.
Emberekkel dolgozni, persze, akkor jobb, ha választani az iroda közepén, és néhány belső munkák és illik iroda a város szélén. Ha a bérlő fontos reprezentációs funkciókat helyezi az ügyfél vagy a back-office, természetesen előnyös irodai vagy B osztályú + a központi üzleti negyed. Ha szükségünk van egy iroda a szervezet egy új üzletág, meg kell választani az irodában, ahol az áramlás a potenciális vevők magas. És ez nem feltétlenül a városközponttól.
Gyakran irodabérleti épületekben, amelyek területén található egykori gyárak. Ez az úgynevezett padlásokon. Ezek általában található a város központjában vagy annak közelében, de a költség jóval alacsonyabb, mint a költsége a felújított iroda az új épületben.
Office szélén a város sokkal nagyobb méretű szoba, mint egy irodai központban, amely bérbe ugyanazt a pénzt.
Miután meghatároztuk az alapvető jellemzői az épület, a bérlő ki kell alakítania költségvetési kiadó.
Meg kell majd számítani a jövőben, és a szükséges iroda, szállás a személyzet és a további funkciók - konyha, tárgyaló, konferencia terület, bemutatóterem, stb Ezt meg lehet tenni egyedül, de akkor vonzani brókerek.
Szakmai brókercég részt vesz a kiválasztási irodai helyiségek, a bérlő egy hozzávetőleges tervet ülő embereket. És akkor kell használni egy ilyen terv keresni a leghatékonyabb javaslatokat alapkezelő társaságok és a tulajdonosok. Nem szabad elfelejteni, hogy az irodaházak és B osztályú alkalmazzák kapitány arányú, azaz az arány a használat hasznos (bérelt) területen adunk egy bizonyos százalékát használatára vonatkozó bérlő zónák közös objektumot. Ezért, amikor kiválasztunk egy irodában mindig meg kell találni azokat a hasznos alapterület a javasolt folyosó és a méret tényező.
kapitány együttható
Úgy ítélik meg egy logikai collect kiadó a bérlő nem csak a négyzetméter, ahol a bútorok és a számítógépek, hanem a tér, amit rutinszerűen használ: vizesblokkok, recepció, lobby a földszinten felvonó előcsarnok, folyosók, nemdohányzó szobák, kávé--pont és mások. Sőt, a díj a helyszínen arányosan osztják között minden bérlőnek az épület.
Így történt, hogy a különböző orosz városok és különböző épületekben számjegy megengedhető folyosó együtthatók oh annyira más. Úgy véljük, hogy az A osztályú kapitány együtthatót elfogadható belül 12-18%, B osztály - belül 20%. Ha a bérlő találtak egy szobába, ahol a kapitány aránya nem haladja meg a 10% -ot, akkor feltételezhetjük, hogy szerencséje volt.
Szovjet építésű épületek, paloták és Kutató Intézet a veszteségi tényező, a szakértők szerint, ez 35-40%. C osztályú, ez a szám általában nem számítják külön tartalmazza a teljes bérleti díj példás számításokat.
Kis méret londiner tényező csak a tervezési fázisban, ahol az építészek módosíthatja azt. A kész üzleti központ folyosó nem tud például részeként a hivatal, mivel a tervek BTI (és tűzvédelmi előírások) folyosó folyosó és azt használjuk más jogellenes célra.
Kapitány együttható függ építészeti jellemzőit az épület. Például a több bejárat, annál szélesebb a lépcsőn és leszállást. Néha az érték a folyosón válik meghatározó tényező, amikor kiválasztják a projekt.
A legjobb megoldás a tulajdonos -, hogy az egész épület padló, mivel minden „vágás” területeken, különösen akkor, ha minden bérlő azt akarja, hogy egy külön bejáratú, külön nappali, stb.- egy további veszteség helyet.
By the way, a terület a támfalak és oszlopok is benne van a bérleti terület, és ha a fal választja el a két különböző bérlők, majd mindenkinek fizetnie kell a felét a vastagsága.
Kétféle fizetési lehetőségeket. Vagy a költségek folyosó tényező szerepel a működési költségek, illetve fektették a bérleti díj mértéke.
A bérleti közös tér tényező lehet tekinteni, és növeli a bérelt terület - az úgynevezett teljes terület, beleértve a közös terület). Így együtthatóval 1,2 bérlő fizet feltételes terület nagyobb, mint a teljes terület az irodai 20% -kal több.
Bárhogy legyen is a helyzet, meg kell állapítani, hogy a kapitány tényező - az ár az épület tulajdonosának irányelvei egyéb elemeivel együtt a bérleti díj mértéke. Ez a tényező növeli a bérleti költségének és üzemeltetése a tulajdonos.
BOMA vagy BTI
A kulcsfogalom közötti kapcsolatokban bérlő és a bérbeadó - bérbeadható terület (bérelhető terület). A bérlő jelentős költségtényező központ beállításait. A bérbeadó - alapján a nyereséges részét. Ezért a számítási módszer a bérelt terület rendkívül fontos - ez az amerikai szabvány vagy Boma, vagy a belföldi BTI.
Boma szabványok sokkal jövedelmezőbb a tulajdonos, mivel lehetővé teszik, hogy vegye figyelembe az összes üzleti központ, továbbá a liftaknáinak. Először is, ezek lehetővé teszik jogilag, hogy van, utalva a meglévő nemzetközi szabványok előírják a fizetési minden bérlők használt területeken, kezdve a tárgyalók és egy központi retsepshena, és befejezve a biztonsági szobába, és a lift előterek. Másodszor, a pontos szám segít meghatározni a megtérülési ráta és a megtérülési idő a projekt lehetővé teszi, hogy kiszámítja a cash flow-k a közös használatú tereken, amely fontos szerepet játszik a fejlesztési projektek végrehajtása során a külföldi befektetések.
A teljes alapterület, mért Boma szabvány, mindig nagyobb, mint az alapterület, mércéjével BTI. És javára a bérbeadó, sem a bérlő.
Következetlensége települések BTI és BOMA nem azért, mert, hogy az egyik módszer jobb, mint a másik, hanem azért, mert a alapvetően eltérő megközelítések és számítási módszerek. Ha figyelembe vesszük az ügyet jogi szinten, az elv az értéke bérelhető terület, ami megjelenik a bérlet, nem a módszer annak számítás. Ennek megfelelően az a kérdés, hogy mi az értéke a bérbe adható terület, jön létre a bérlő és a bérbeadó a tárgyalóasztalnál, mint, sőt, és az értéke a bérleti díj mértéke, a szerződés időtartama, stb
Tegyük fel, hogy a bérlő megállapodást írt alá, amelynek értelmében, hogy meghatározza a határait a bérleményt BTI adatokat használnak, és a számítás a bérleti díj összegét tér mérete számítása a Boma szabványoknak. Ebben az esetben lehet, ha néhány nagyon súlyos jogi kérdéseket.
Ma nincs egységes számítási rendszere a helyszínen. Végső soron minden jön le, hogy a „végső” bérleti díjat, amely meghatározza a teljes költség irodabérlet. Ezért, amikor a tárgyalások kell kérnie a végső ár hivatali egy hónap vagy egy év, valamint iroda a szabványok BTI - ebben a megközelítésben, meg tudja érteni a valódi értékét „négyzetméter”, és könnyen kiszámítható a tényleges bérleti díj mértéke.
Béreljen közvetítőn keresztül
Kiadó iroda közvetítőn keresztül - egy drága, könnyebb és jövedelmezőbb alkalommal, hogy kössenek megállapodást a bérbeadó közvetlenül. De néha az adatbázisokban ingatlan vállalatok tárolható, és „speciális” kizárólagos lehetőségek irodák és az ilyen létesítmények nem olyan könnyű megtalálni. De a bérleti ugyanaz, annak ellenére, az a tény, hogy ez közvetlenül a bérbeadó vagy a cég proxy.
szerződés megkötését
Amikor az „ideális” helyet találunk, akkor jön a legfontosabb szempont - az elkészítését és aláírását a lízing. Az orosz jogszabályok kapcsolatos kérdéseket ingatlanbérlés, szabályozza 34. fejezet a Ptk az Orosz Föderáció. Ott kell megemlítenünk:
A megállapodás értelmében a két fél, egy szabványos szerződés további elemeket adhatunk hozzá.
A következtetés az irodabérleti kell figyelni, hogy a következő fő pontokat:
Általában irodabérlés, amely úgy tűnik, első pillantásra olyan egyszerű, sőt, megköveteli kellően komoly és alapos megközelítést. Csak eltölteni időt és energiát, akkor elkerülhető a kockázat és a jogot, hogy bérbe a cég telephelyén.
Az új formátum az üzleti központok Regus válik megfizethető mind a nagyvállalatok, valamint azok számára, akik csak így az első lépéseket az üzleti életben - az új központok vásárlók fognak kapni a legjobb irodai megoldások mind a berendezések és irodai központok, és az optimalizálás pont a lakbér munkahelyeket.
A moszkvai ingatlanpiac trend beépült a bevásárló központ vonzza a szórakoztató szereplők, nem csak összpontosított család látogató gyerekekkel, hanem a fiatal párok és egyedülálló felnőttek. Azonban remek szórakozási lehetőséget felnőtteknek, és ami a legfontosabb - a fiatalok - még mindig nem eléggé fejlett.