Boma szabványok Oroszországban
Office veszteségmentes: Mese az elveszett terület
Alexander Jó, a vezető szakértője a Boma szabványok MKV építészek
Kaptunk egy sorrendet az optimalizálás az egyik irodaépület található Moszkva központjában. Modern épület osztály, de néhány emelet terhelési tényező (load faktor) eléri 1,70 volt, ami elfogadhatatlan egy együtthatót a bérlő és a bérbeadó. A magas arány az eredménye a túlzott mennyiségű közös térben emeleten, valamint a túlzott mennyiségű helyet műszaki igényeket. Munka után a projekt, mi változott az elrendezés a jellemző padlók, jelentősen csökkentve a köztereken a földre anélkül, hogy elszakadna a funkcionalitás. Változás, hogy általában alá a WC, lift-előterek, extra sávokat, ahol nincs szükség feleslegesen nagy tárhelyet tisztító berendezések, és így tovább. D.
Ennek eredményeként a átrendeződés (Translation közös területeken át hasznos bérlő terület) aránya csökkent 1,40. C arány 1,70 menetben elhelyezés kiadó gyakorlatilag lehetetlen, általában alábecsülik együttható lízingbeadó mesterségesen elfogadható 1,12-1,20. Ilyen megértése együtthatója 1,40-1,20 lízingbeadó veszít sokkal kevesebb helyet foglal, mint 1,70-1,20. Hasonló volt a helyzet a földszinten, amely már túlterheltek a műszaki területeken és folyosókon való hozzáférés műszaki területeken. Bár abban az esetben az első emeleten sokkal hatékonyabb, hogy változnak a tervezési szakaszban azonban lehetséges volt, hogy optimalizálja a mennyiségű extra folyosók, hogy az érintett épület együttható.
Sajnos, a valóság, legalábbis Oroszországban, különösen messze nem ideális: hazánkban tele tárgyak, ahol az arány a hasznosítható terület rendkívül nagy veszteség (veszteségi tényező). Sőt, amint azt Natalia Legotina vezetője, saját építészeti iroda, „az ilyen épületek között megtalálható az új, új építésű kereskedelmi ingatlanokat, valamint céljai között a fejlődés a szovjet és a forradalom előtti időszakban.” Szerint Szergej Kanayeva, a legszembetűnőbb példa itt is szolgálhat az épület az egykori kutatóintézetek. Például a Kísérleti Kutató Intézet szerszámgépek 5 Don Travel legfeljebb 30% -a terület a főépület foglal díszlépcső.
Ki a hibás?
-neprodumanny talpcsapágy oszlopok; - „rossz” az épület formáját (optimális felhasználását az épület iroda ideális téglalap alakú, de más bűn sok szögből, a kiemelkedések elhelyezve rossz helyen szerkezeti oszlopok, stb ...); -neprodumannye terv az építési fázisban; -neprodumannoe szállás a tervezési szakaszban a fő teherhordó szerkezetek; -perenasyschennaya infrastruktúra, az épület maga: .. nagyon tágas bejárattal, bejárata a gondnok is kiterjedt lobbi és a rekreációs területek, öltözők az alkalmazottak, stb - mindez olyan felhasználók számára készült az épület, hanem az egyes bérlő, aki kénytelen volt fizetni a terület amely valójában nem rendelkezik; -kabinetno-folyosó rendszer.
Ezen túlmenően, Dmitrij Chupahin, szenior menedzser Projektmenedzsment Osztály vetíti a vállalat Jones Lang LaSalle, úgy véli, hogy „a nagy együtthatója veszteség egy nagy terület miatt a magassága épületek, a kombináció a különböző funkciók egy épületben (multifunkcionális komplexum), lenyűgöző design. Általános szabály, hogy ez lesz a következménye, hogy rossz választás az építész és (vagy) a fejlesztő, tervező törekvései az ügyfél / építője. " „Gyakran előfordul, hogy az építészek a projekten dolgozó, próbálja tartani a design nem funkcionális célja az épület és annak építészeti kép, - fejleszti a téma Ivan Patkó, marketing igazgatója GC” Régiók”. - Ezen kívül, hibák fordulnak elő, mert a hiányzó egyetlen döntéshozó központ a különböző szolgáltatások felelős a projekt végrehajtásához. Ez lefordítani azt a tényt, hogy például, irracionális döntéseket lehet hozni a tervezés komplex rendszerek. A jövőben ez lesz szükség a elosztását további helyet az épületben azok számára, vagy egyéb műszaki berendezések. " Ha viszont a bevásárló, van megfigyelés szerint Dmitrij Konovalov, vezérigazgató TEKTA GROUP, «veszteség miatt előforduló közművek. Például, bent is plénum térfogata lehet tervezni. A feladat a fejlesztő - a veszteségek elkerülése érdekében, az ergonómiai a szobában. Ha hibáztatni senkit a veszteség helyet, így csak a fejlesztők, amelyek lehetővé teszik a hibák az építészeti és tervezési döntések és nem közvetíti a közvetlen végrehajtója az eredeti tervet. "
Az igazságosság meg kell jegyezni, hogy gyakran magas aránya nem jelenti azt, hogy az épület rosszul tervezett és nem alkalmas. Amint Alexander jó, a vezető szakértője Boma cég MKV építészek szabványok „sok épület osztályú nagyszámú rekreációs területek, széles folyosók,” több levegő”. Például egy nagyon nagy cég fogja építeni a házban (nagy épület osztály). számítást végezni a tervezési fázisban, az együtthatók elég magas, de hogy bármilyen változás nincs szükség, mert az épület már fogant, így - az összes jellemzőjével a prémium formájában télikertek, átriumok és egyéb elemeket. "
Kinek kell ez?
Itt az ideje feltenni a kérdést: miért ezeket a méréseket végeznek, és aki annyira fontos, hogy a teljes kapcsolatot, és az „elveszett” a területen? A válasz nyilvánvaló: a földesúr kap, és a bérlő fizeti a pénzt egy épület együttható. „Például, ha a bérlő fedezi a 100 négyzetméter. m területen, amikor szerint számított BOMA szabvány aránya egyenlő 1,15, akkor fizetni 115 „négyzetek” - mondja Szergej csatorna. - Ennek megfelelően, a koefficiens értéke alacsonyabb, a hatékonyabban használni, és a területen faktor fenti cél vonzerejét a bérlő számára. Emellett az épület tényező a jelen BOMA szabvány emeleten együttható, amely arányos forgalmaz általános alapterület (folyosók, lift előterek, és így tovább. D.) között bérlők”.
Amint azt Ms. Lisin, „a tulajdonos megpróbálta a lehető legnagyobb területen (beleértve a nyilvános területek) tulajdonítható, hogy a bérelt területet, és ezért kapnak jövedelmet ezeken a területeken. És akkor telepedett Boma nézd a legelőnyösebb a lízingbeadó: sőt, a jelen standard alapján a bérelt alapterület nem kapcsolja be a fő vertikális kommunikáció (lépcsők, liftaknák, csővezetékek, kémények, függőleges légcsatornák, stb ...), és védi a falakat, és átriumok. Bérlő, viszont azt akarja, hogy minimálisra csökkentsék a százalékos kihasználatlan hely, amiért fizet. " A szakértők szerint a „leghatékonyabb épületek szempontjából helyveszteséget a bérlő az épület nyitott terű alapterülete nem kevesebb, mint 1 négyzetméter. M. m, egy rács oszlopok nem kevesebb, mint 8 x 8-as vagy 9 m x 9 m, egy elrendezése lépcsők és a lift csoportok és a padló WC a központban. Ebben az esetben a padló könnyen megosztható között több bérlő a vesztesége minimális helyet. "
Mivel azonban a szakértők Capital Group cég figyelmét, használata BOMA szabványok és számítások szerint ez a szabvány még mindig messze elterjedt gyakorlat Oroszországban: „Oroszország mindig nagyrészt szabványos BTI használunk, amely szerint az építőipari cégek kötelesek adatokat szolgáltatni a hangerő város területén. " (A referencia: a különbség az értékelési módszerek között Boma, amely figyelembe veszi a vastag falak, oszlopok, falak, válaszfalak és egyéb szerkezeti elemek az épület, és a BTI, amely figyelembe az összes nem fogadja el, akkor különösen fontos a válság emlékeztet Maxim Crooks, osztály szakember. kereskedelmi ingatlan cég Penny Lane Realty, majd földesurak igyekszik megtartani a régi bérlők, és még egy kis újakat a lízingdíjak droves kezdett mozogni BOMA BTI. és az árkülönbség elérte a 15%.)
hogyan kell harcolni?
Különös módon úgy kötelező „elveszett” terület - a cél a dolgot, és azt kell kiszerelni, de annál - valami kellemetlen, és meg kell harcolni. A szakértők szerint a cég Capital Group, «különleges sürgősség ez a kérdés az építési felhőkarcolók: a kedvezőbb feltételek alakulnak ki a használói és bonyolultabb technika, annál nagyobb a veszteség kockázatát területeken. Az IFC „Főváros” hatásos mennyiség terület mintegy 70%. Osztályú épület nagy közös helyiségek, több csoport a felvonók és komplex mérnöki aktív komponens magas. " Natalia Legotina a fejlesztők legalább a használat egy folyosó-desk rendszer, ideális esetben - csak a felső és felső vezetés a VIP-tárgyalások; a többi a személyzet ideális irodai válaszfalak készülnek, modern anyagokból. „Azokban az esetekben, ahol a teljes hangszigetelést, akkor a mennyezet shumouloviteli és mások. Az iroda, amely egyesíti az előnyeit egy folyosó-kabinet szerkezete nyitott tér képességek, ideális szinte minden cég. Továbbá, ne használja a hagyományos bútorok -, hogy jobban megértsék a rendszer ajánlat (bútor, célja alapján a ergonómia irodaterület, figyelembe véve az átlagos igényeit személyzet). Egyedi bútorok is optimalizálja irracionális területeken (sarkok, ablakok öbölben, a felesleges oszlopokat, és így tovább. D.). " Másik váratlan tanácsot ad Szergej Canal, mely hívogató Btk nagy portfóliókezelési - ebben az esetben az épület tulajdonosa nem kell kiosztani a nagy vezetők több helyiség leltár és Szervizközponttal. De általában egyértelmű, hogy a racionális megközelítés és a „cut” felesleges „Ponto” is képes csökkenteni a veszteséget tényező a minimum.
Ő recept, és ha ez nem egy új konstrukció, és a reconception. Elena Lisina megállapítja, hogy csökkentse a veszteségi tényező a meglévő épületekben is lehetséges optimalizálásával tervezési megoldások, mint például a függönyfalak sodródás (rendszerszintű szekrény emelet) veszteségek minimalizálása a folyosókon. Példák rekonstrukciója irodaházak épített szovjet időszakban - BC „Nagatinsky” BC „Tupoljev Plaza”. A sok jó példa is tartalmazhat átépítése egykori titkársági irodaházak (például „Danilovskaya Előállítás”, „Red Rose”). Elhan Kerimli ügyvezető igazgatója, a Renaissance Development Company, emlékeztet arra, hogy a gyakorlatban sikeresen pereplanirovochnye megoldások: „Az extra sáv lezárva (nem tűz, természetesen). Holt szögek alakítjuk telephelyén. Tekintettel arra, hogy hagyjuk magasság tegye zárt a második szinten, míg a tervezési szakaszban nem volt tervezett. "
Azonban, kivétel nélkül, a szakértők úgy vélik, hogy a törekvés a veszteség minimális tényező nagyon veszélyes és nagy körültekintést igényel. Ellenkező esetben, bevásárló központok, amelyek egyre inkább szerepét játssza „kulturális központ”, válás veszélye fenyeget piaci típusú bevásárló és irodaházak - hogy továbbra is anélkül építészeti kép összetevőt, amely a bérlők száma nagyon fontos.